Đến thời điểm 31/3/2022, dư nợ tín dụng bất động sản là 2.240.166 tỷ đồng, tăng 7,87% so với 31/12/2021, chiếm tỷ trọng 20,23% tổng dư nợ tín dụng chung.
Đây là con số trong một báo cáo gần đây của Ngân hàng Nhà nước. Cũng theo cơ quan này, dư nợ tín dụng tiêu dùng/tự sử dụng (chủ yếu là BĐS nhà ở dân cư) chiếm tỷ trọng 65,01% dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS. Dư nợ tín dụng kinh doanh BĐS chiếm tỷ trọng 34,99%.
Riêng với các doanh nghiệp BĐS niêm yết, nguồn vốn khác (chủ yếu bao gồm hợp đồng hợp tác kinh doanh) cũng là nguồn vốn quan trọng chứ không chỉ vốn vay ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp.
Cơ cấu tín dụng chung của ngành bất động sản
| Nguồn vốn vay chính của doanh nghiệp BĐS | Số dư tại 31/12/2021 (nghìn tỷ VND) |
| 1. Tín dụng ngân hàng cho nhà phát triển BĐS | 700,0 |
| 2. Tín dụng ngân hàng cho người mua nhà | 1.312,9 |
| 3. Trái phiếu doanh nghiệp nội địa | 326,3 |
| 4. Trái phiếu doanh nghiệp quốc tế | 95,2 |
Cơ cấu vốn của các doanh nghiệp BĐS nhà ở niêm yết (tỷ VND)
Ghi chú: Số liệu được phân tích từ 54 DN BĐS dân cư niêm yết với tổng vốn hóa 910 nghìn tỷ.
Các doanh nghiệp này có tổng nguồn vốn vay ở mức 435 nghìn tỷ VND.
Nguồn vốn khác bao gồm các khoản vay nợ nước ngoài, hợp tác đầu tư và các nguồn khác.
Năng lực tín dụng của doanh nghiệp bất động sản
Hệ số đòn bẩy và khả năng trả lãi vay của các doanh nghiệp BĐS niêm yết
Ghi chú: số liệu được phân tích từ 54 DN BĐS dân cư niêm yết với tổng vốn hóa 910 nghìn tỷ. Các doanh nghiệp này có tổng nguồn vốn vay ở mức 435 nghìn tỷ VND. Nợ vay chỉ tính Nợ vay ngắn hạn và Nợ vay dài hạn và chưa bao gồm Nợ phải trả khác (chủ yếu là vốn huy động hợp đồng hợp tác kinh doanh với khách hàng hoặc đối tác)
Theo nhận định của FiinGroup, Tỷ lệ đòn bẩy Nợ/Vốn Chủ sở hữu của các doanh nghiệp BĐS niêm yết giảm cùng với chỉ số bao phủ lãi vay cho thấy khả năng vay và trả nợ của các DN này vẫn tương đối ổn định, tuy nhiên tình hình dịch bệnh và vấn đề pháp lý làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai các dự án, qua đó khiến việc tiếp cận nguồn vốn từ các kênh gặp hạn chế.
Rủi ro phân tán
Biểu đồ phân bổ tín dụng của ngân hàng
Biểu đồ trên cho thấy, phân bổ tín dụng ngân hàng phần lớn dành cho người mua nhà thay vì chủ đầu tư bất động sản nên rủi ro được đánh giá là khá phân tán.
Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, đặc biệt là kinh doanh BĐS, khuyến khích tập trung nguồn vốn vào phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, đáp ứng nhu cầu thực của người dân.
Do tín dụng ngân hàng tập trung tới 65% cho người mua nhà nên yếu tố rủi ro chủ yếu phụ thuộc vào thu nhập/ tiết kiệm của người mua nhà và môi trường lãi suất vay mua nhà do ngân hàng áp dụng.
